O que muda nas regras dos condomínios com a pandemia? Advogado potiguar responde

A pandemia da Covid-19 provocou mudanças nas regras para os condomínios e a realização de assembleias dos moradores. Como ficam as regras condominiais na pandemia, para esse procedimento? O que prevalece? De acordo com o advogado potiguar Igor Hentz, as mudanças buscam facilitar as decisões dos condomínios, sem colocar em risco a saúde dos moradores.

Segundo Hentz, foi publicada no dia 12 de junho de 2020, a Lei Federal nº 14.010 que trata sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia e inclui os artigos 12 e 13 relacionados a relações condominiais, notadamente, sobre a realização das assembleias regulares dos condomínios. A nova lei determina que “a assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”.

Essa, aliás, é a primeira e principal inovação da Lei nº 14.010/2020: a possibilidade de serem realizadas assembleias de condomínio virtuais (art. 12 da lei). Dessa forma, o legislador demonstra a sua preocupação de evitar aglomerações de pessoas durante o período da pandemia, sem prejudicar o bom funcionamento do condomínio.

“Caberá ao síndico a escolha de um meio virtual para que sejam realizadas as assembleias e a contagem de votos dos condôminos”, acrescenta. Ele alerta, contudo, que a possibilidade de prorrogação automática do mandato dos síndicos – prevista no parágrafo único do art. 12, da aludida lei – em casos de impossibilidade de realização de assembleia, mesmo em sua modalidade virtual, certamente não está mais vigente.

“É necessário ficar claro que as estipulações dessa lei tinham um limite de tempo, que era o do dia 30 de outubro do ano passado. Mas, com a persistência da pandemia, que agora está se agravando, mantém-se o espírito dela, de que as assembleias continuem no modelo virtual previsto na lei, mesmo com seu prazo já expirado, sem que condomínio ou síndico algum possa alegar a impossibilidade de uso desse tipo de procedimento, para, por exemplo, forçar a prorrogação do mandato do síndico indefinidamente. Os condomínios e suas administrações, agora, já devem estar adaptados a essa nova realidade de procedimento” – esclarece o advogado.

Como esclareceu Hentz, contudo, a lei não serve para permitir irregularidades ou abusos de gestão dos administradores dos condomínios, dentre eles, a tentativa de “se eternizar no poder” de alguns síndicos no cargo, mesmo após o fim de seus prazos de mandato. “A lei, aliás, em seu art. 13, reforça a necessidade de prestação de contas regular dos síndicos, inclusive do período de gestão deles que, eventualmente, possam ter se prorrogado. Tanto que a possibilidade de destituição do síndico ainda está lá, malgrado a situação emergencial que todos estamos vivenciando” – destaca ele, ao mencionar que, com isso, a lei pretende coibir eventuais abusos que possam ser cometidos por síndicos, diante da excepcionalidade do período de pandemia.

Nesse ponto, quanto à possibilidade de prorrogação de gestão do síndico, a aplicação do limite contido na lei, do prazo até o dia 30 de outubro do ano passado, está claro. “Novamente: soaria inconcebível que qualquer administração de condomínio já não tivesse de adaptado à nova possibilidade de assembleia virtual, passado mais de um ano de pandemia. Condôminos que se depararem com esse tipo de situação (de síndicos querendo prorrogação de mandato, alegando impossibilidade de fazer assembleia virtual) devem ficar atentos. O espírito da lei não é esse” – pontua Hentz.

O advogado explica ainda que vale ressaltar que o artigo 11 do PL 1.179/2020 foi vetado pela Lei nº 14.010/2020. Este artigo tratava sobre as restrições que os síndicos poderiam fazer, a seu critério, para que os condôminos utilizassem as áreas comuns dos Condomínios, tais como academia, salões de festa, churrasqueiras, além da possibilidade de proibir ou restringir a realização de reuniões e festividades, inclusive dentro das áreas privativas dos condôminos.

Apesar do veto, explica Igor, é possível que as regras restritivas de uso das áreas comuns dos Condomínios durante o período da pandemia continuem valendo. Isto porque cabe ao síndico praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns dos seus condôminos, nos termos do artigo 1348, I do Código Civil. O síndico pode impedir a ocorrência de aglomeração, mesmo que os condôminos também sejam proprietários das áreas comuns. “Para contornar a situação, pode ter regras condominiais limitando o número de pessoas que utilizam a área simultaneamente, por exemplo”.

Neste caso, finaliza o advogado, prevalece o interesse (saúde) da coletividade, em detrimento do direito de propriedade individual (art. 1.277 do Código Civil). Além disso, há áreas comuns não essenciais, como salão de festas, parquinhos e churrasqueiras. A proibição de uso não causa dano ao condômino.

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